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Property survey 不動産・賃貸物件調査
 
検討中の不動産賃貸物件についての調査を行います。店舗構造、店舗什器、空調設備、水回り設備、その他器具備品の現状調査を行い、店舗を審査し、営業上のメリットデメリットを明らかにし、リニューアルする際に費用を抑えるための方法を提案します。

店舗物件選びは居住用物件選びとは違います。初期費用も高くなりますし、基本的にはスケルトンと言って何も造作がなされていないのが普通です。店舗物件を契約しても、そこから内装工事を行って実際に開店させるまでの費用も時間も必要になります。ですから、実際に開業したら「どのくらいの集客数が見込めて、どのくらいの単価が見込めるのか?」予測を立てておかなければなりません。これらの情報をもとに、「月々の売上はいくらを見込めるか?」を考えながら、物件の良し悪しを査定していく必要があります。広さ、立地、賃料は最低限考えておくべき必要項目ですが、総合的に評価していくには、どのようなビジネスモデルを想定しているかが評価の基準となります。

例えば、リラクゼーションマッサージサロンを開店する場合も、何床のマットやベッドを配置するのかによっても必要な広さは変わってきます。飲食サービスを有料で行うのかどうかによっても、考えておく必要があります。有料サービスを提供する予定であれば厨房と客席を用意する必要があるので、「何席置きたいか?」によって必要な広さは変わってきます。「最低でも30坪は必要」「ビル中でもいい/路面店がいい」などの希望を明確にしていきます。

立地に関しても、「どこのエリアがいい」というのはもちろんですが、「最寄り駅や駅からの所要時間」「あえて駅からは離れた閑静な場所がいい」「路面店がいい」「雑居ビルの3階までがいい」などを具体的に決めておく必要があります。そのエリアの「時間別の人通り量」や「客層」、「近隣競合店」「周辺環境」「交通の便」などをチェックしておく必要があります。

家賃の予算を決定するときには、あらかじめ売上予測を立てておく必要があります。根拠のある売上予測を立てるためには、開業したい地域のマーケティング事前調査を基にした事業計画が必要になります。店舗物件にかかる家賃は月々の売上からまかなわれなくてはなりません。賃料を無理すれば往々にして経営が苦しくなるので、自分の中で上限値はある程度決めておいた方がいいでしょう。

居抜き物件というのもあります。居抜き物件とは、前の方が使っていた内装や設備などがそのまま引き継いで使える物件のことで、取得費用は内装や設備も全部込みの金額になりますから、一から揃えるより断然安く済ませることができます。飲食店→飲食店のように同業種の事業者が入れ替わる場合、居抜きで設備などを引き継いで使うケースが多いようです。

例えば、空調機器(エアコン・換気扇)や厨房機器(コンロ・冷蔵庫)は残っているか?また、使える状態か?イスやテーブルはそのまま使う場合は買い取り費用が発生するのか?また、取り替えることは可能か? など調べる必要があります。そのまま使えるものが多ければ多いほど徳にはなりますが、残された設備が自分のお店に合わない機能・デザインが多い場合には結局捨てるお金と改装費用が二重にかかってしまい、居抜き物件の意味がなくなる場合もありますから、事前の計画をしっかりと立てておきましょう。

 
 
 
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